一、物业服（fú）务费的测算（suàn）编制（zhì）应考虑的因素

(1)物业（yè）服务（wù）费测算编制应当区分（fèn）不同物业的性质和特（tè）点（diǎn），并考虑其实行的是政府指导价还是市（shì）场调（diào）节价。

(2)物业服（fú）务费（fèi）的（de）测算（suàn）编制应根（gēn）据（jù）物业服务的（de）项目（mù）、内（nèi）容和要求，科学测算确定物业服务成（chéng）本。

(3)物业管理企业为该项目管理投（tóu）入的固定资产（chǎn）折旧（jiù）和（hé）物业管理项目（mù）机构用（yòng）物业服务费（fèi）购置的固定资产折旧，这两部（bù）分折（shé）旧均应纳入到物业（yè）服务费的测算（suàn）中。

(4)物业管理属（shǔ）微利性服务行（háng）业，物（wù）业服（fú）务费的（de）测算和物业管（guǎn）理的运作（zuò）应收支平衡、略有结余（yú），在确保物业正常（cháng）运行维护和管理的前提下，获（huò）取（qǔ）合理的利（lì）润，使物业管理企业得以（yǐ）可持续发展。

二、物业（yè）服务（wù）费成本（běn）(支（zhī）出)构成（chéng）

(1).管（guǎn）理服务人员的工资、社会保险（xiǎn）和按规（guī）定提取的福利费等（děng）

(2).物（wù）业共用部位、共用设施设备（bèi）的日常（cháng）运行、维护费用

(3).物业管（guǎn）理区域清洁卫生费用（yòng）

(4).物业管（guǎn）理区（qū）域绿（lǜ）化养护费用

(5).物业管理区域秩序维护费用

(6).办公（gōng）费（fèi）用

(7).物业管（guǎn）理企业固定资产折旧

(8).物业共（gòng）用部位（wèi）、共用设（shè）施设备及（jí）公众责任保（bǎo）险（xiǎn）费用（yòng）

(9).经（jīng）业（yè）主（zhǔ）同意的其他费用

三、物业服务（wù）费编制的（de）依据

(1)收入的（de）编制方（fāng）式通常是根据收费标（biāo）准(单位时间费（fèi）率（lǜ）形式)和可收费的（de）管（guǎn）理面积。

(2)支出的编制依（yī）据包括：

1)管理计划及实施计划所需（xū）物业服务成本。管理计划主要是指常规（guī）物业管理服务中的人员计（jì）划、物（wù）品使用计划、能源消耗（hào）计划、工程（chéng）维护保养计划、清洁（jié）保洁与绿（lǜ）化保养计（jì）划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成（chéng）本、物料成本、能耗成本、外（wài）包（bāo）费用（yòng）等进行测算。

2)物业正常维（wéi）修和养护（hù）计划。可比照以往每（měi）年实际发生的或参考（kǎo）其（qí）他同（tóng）类（lèi）物业的物业（yè）服务成（chéng）本。

四、物业服务（wù）费（fèi）核算要（yào）点及方法

(一（yī）)确（què）定服（fú）务费成本构成（chéng）的（de）注（zhù）意事项

一是要求（qiú）详细，把具体消耗或支（zhī）出费用分解得（dé）越具体，才越真实;二（èr）是（shì）全面，不要（yào）漏（lòu）项;三是测算依据准（zhǔn）确，不用或少用估值。

(二)收集原始数（shù）据

服务费的核算要做到合理、准确，对（duì）原始数据和资（zī）料的收集就至关重要。如在测算低值（zhí）易（yì）耗材（cái）料时，要计（jì）算出各类材料的详细（xì）数量和对市场价格进行详细调查，其他关于工（gōng）资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般（bān）设备固定资（zī）产折旧率、折旧时间等，均应严格按政府和有关部（bù）门的（de）规定和实际（jì）支出标准等有（yǒu）效依据作为测算基（jī）础。

(三)物业服务（wù）费（fèi）的测（cè）算

物业服务费测算，首先应根据物业（yè）服务费支出(成本)项目和内容进行（háng）分（fèn）解，然后由各部门或（huò）相关人员分别测算各单项费（fèi）用。如在测算共用部位、共（gòng）用设施（shī）设（shè）备运行维护费（fèi）项目时，应分别测（cè）算其子项目，如公共建筑及道路土建零修费、给排（pái）水设备日常运行维护费用、电气系（xì）统设（shè）备维护保养（yǎng）费等的费用（yòng），在完成（chéng）各子（zǐ）项（xiàng）目测（cè）算的（de）基（jī）础上（shàng），将子项目费用求和后即为所需“共（gòng）用部位（wèi）、共用设施设备运行维护费”。